BrProperties compra Torre Aroeira

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Ontem a noite a BrProperties divulgou a compra da Torre Aroeira, no complexo Parque da Cidade (São Paulo) por R$ 596 milhões. São 45,7 mil m2 de um edifício Triplo-A que serão construídos e entregues no segundo semestre de 2021. A empresa pagará um sinal de R$ 30 milhões (5% do total) e o restante na entrega do edifício, corrigido pelo INCC.

A região da Nova Chucri Zaidan, onde fica o Parque da Cidade, é a fronteira de expansão de lajes corporativas premium de São Paulo que começa na região da Faria Lima. A região tem fácil acesso a importantes vias e ao transporte público, e fica ao lado do grande centro comercial composto pelo Morumbi Shopping (Multiplan) e o Market Place (Iguatemi). A combinação atraiu diversas empresas a consolidarem suas operações nos complexos corporativos que ali surgiram nos últimos anos, que são:

Rochaverá Corporate Tower (2008-12): 4 torres com ABL total de 126 mil m2
Morumbi Corporate (2013): 2 torres com ABL total de 92 mil m2
EZ Tower (2015-16): 2 torres com ABL total de 94 mil m2
WT Morumbi (2015-16): 2 torres com ABL total de 92 mil m2
Parque da Cidade (2015-17): 2 torres com ABL total de 79 mil m2

Boa parte das novas lajes comerciais ficaram prontas no pior momento econômico do país. A vacância atingiu quase 30% em 2017 e a guerra de preços foi inevitável, levando os aluguéis para abaixo de R$ 90 por m2. Grandes empresas aproveitaram a oportunidade para consolidar suas operações nos prédios Triplo-A. O flight to quality levou as indústrias de Telecom, Farmacêuticas, Saúde, Seguro, TI e Consultorias para a região. A Amil, por exemplo, consolidou toda operação no EzTower. Já a Deloite foi para o Morumbi Corporate, enquanto a Sanofi foi para o Parque da Cidade, a BASF para o Rochaverá, entre outras. Com isso o equilíbrio foi reestabelecido e a vacância da região caiu para perto de 15%. O Morumbi Corporate, por exemplo, está com ocupação de 98% e aluguel médio de R$ 114 por m2. Os principais complexos estão com mais de 90% ocupados.

O movimento da BrProperties está alinhado com a estratégia de focar em ativos de alta qualidade nas principais regiões corporativas das cidades de São Paulo e Rio. O valor pago de R$ 13.000 por m2 está em linha com as transações recentes e guarda grande oportunidade no longo prazo, uma vez que os aluguéis devem subir acima da inflação nos próximos anos pois, como mostramos no artigo anterior, terão poucas entregas de novas lajes corporativas enquanto o crescimento da economia impulsiona a demanda.

Na análise de sensibilidade abaixo consideramos alguns cenários para o preço de locação e Cap Rate (Receita Potencial de 1 ano / Valor da Aquisição)