“Hoje é um novo dia

De um novo tempo que começou

Nesses novos dias, as alegrias

Serão de todos, é só querer

Todos os nossos sonhos serão verdade

O futuro já começou …”

Imagino a festa de final de ano da BR Properties com todo o time junto e cantando essa música icônica da Globo. Pode parecer esquisito imaginar a cena, mas de fato é um novo tempo! O ano de 2019 será encerrado com duas mudanças importantes e em linha com a estratégia traçada anos atrás: (1) perfil da dívida; e (2) perfil do portfólio.

Esse último trimestre do ano será de muito dinheiro no caixa da BRPR. Foram três vendas de propriedades e uma oferta primária de ações que totalizaram R$1,97 bilhões. A aquisição das torres do Parque da Cidade não têm impacto relevante no caixa esse trimestre e as novas áreas locáveis entrarão no jogo entre 2020 e 2021.

Imagem das três torres (Aroeira, Jatobá e Paineiras) da Br Properties no empreendimento Parque da Cidade.

Adeus dívida cruel

A empresa fará um pré-pagamento R$855 milhões de dívida com custo médio nominal de mais de 10%. O bônus perpétuo em dólar, dívida exposta ao câmbio e descasada com a operação da empresa 100% em reais, não existe mais. Em um ano o perfil da dívida mudou drasticamente, concentrando o passivo em empréstimos atrelados ao CDI. O excelente trabalho na gestão dos passivos reduziu o custo de capital na faixa de CDI + 3,5% para CDI + 1,5%.

A Dívida líquida deve encerrar o ano no patamar de R$330 milhões e a alavancagem financeira caiu para 1,3x EBITDA (vs 6,8x no 4T18), porém essa alavancagem voltará a subir ao longo de 2020 e 2021 com os investimentos na ordem de R$1,5 bilhão em Cajamar (Galpão de 150 mil m2) e no Parque da Cidade (3 torres com área bruta locável de 101.865 m2). Se não fizer novas aquisições, a alavancagem deverá subir até 2,7x ao final da entrega da 1ª torre.

Só laje de qualidade

A segunda alteração relevante esse ano foi no perfil dos escritórios da empresa. A concentração em ativos de ótima qualidade (Triple A) e nas principais regiões das cidades do Rio e São Paulo são os guias da equipe de M&A que buscam maior liquidez e valorização da carteira (veja nesse artigo as vantagens do Triple AAA – “Flight to Quality”). Atualmente a empresa está com 73% do ABL (área bruta locável) em lajes “Triple A” (vs. 53% em 2018). Considerando as Torres do Parque da Cidade esse percentual sobe para 86%. Acreditamos que esse movimento continuará nos próximos anos com a venda de 40 mil m² que não se encaixam na estratégia. 

No início desse mês foram vendidos 12 ativos em uma tacada. O pacotão tem prédios no Rio, São Paulo, Barueri e Indaiatuba que somam 120 mil m² vendidos a R$610,2 milhões ou R$5.075 por m².

A primeira vista parece um valor baixo, mas juntos esses ativos adicionavam ~R$ 17 milhões ao EBITDA da BrPr. Dos 23% de área vendida, o pacotão só representava 6% do resultado operacional pois 51% da área estava vaga. Saiu um Ativo com cap rate (resultado operacional bruto de 1 ano / valor da propriedade) de 3,4% e do outro lado um Passivo com juros de 10%. 

2019 foi o ano de consolidação da estratégia traçada e os vetores de geração de valor continuam intactos dentro do nosso case de investimento (veja mais sobre o case nesse artigo)  portanto…

“Hoje a festa é sua

Hoje a festa é nossa

É de quem quiser

Quem vier”

 

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